Analisi e fattibilità per lo sviluppo immobiliare

Insediato da febbraio 2007 Denis Fincato è il nuovo direttore sviluppo immobiliare di Castorama Real Estate, società creata lo scorso anno e che si occupa del patrimonio immobiliare. Una posizione importante per garantire lo sviluppo dell’insegna del Gruppo Kingfisher che intreccia le sue attività con la direzione commerciale, per la migliore realizzazione degli obiettivi. Con un’esperienza quasi ventennale Denis Fincato ha iniziato la sua attività nel settore degli elettrodomestici, per un’azienda veneta specializzata nella distribuzione all’ingrosso, successivamente confluita in Unieuro, retailer di primaria importanza nel settore. Erano gli inizi degli anni Novanta, anni in cui le reti di distribuzione degli elettrodomestici erano attraversate da un forte sviluppo su tutto il territorio nazionale. Un’esperienza che successivamente diventa internazionale dopo l’acquisizione dell’inglese Dixons Group plc ora noto come DSG International.

“ L’arrivo di una realtà internazionale è stata estremamente formativa per la mia crescita professionale – precisa Fincato -. L’apporto di nuove esperienze con cui confrontarsi e lo stato di avanzamento del loro modello distributivo rispetto all’allora realtà italiana, sono stati molto stimolanti. Ovviamente la quotidianità rimaneva la stessa di sempre, ma il livello di scambio che consente l’appartenenza ad un importante gruppo internazionale permetteva di avere quella marcia in più che ti aiuta a capire molto più velocemente quali sono le migliori opportunità e, viceversa, le problematiche”.
A poco più di sei mesi dall’insediamento, BricoMagazine ha incontrato Denis Fincato per raccoglierne pareri e opinioni in merito ai diversi aspetti del suo lavoro in Castorama.

Nonostante il numero imprecisato di fattori che scandiscono i tempi per l’apertura di un esercizio commerciale, in base alla sua esperienza possiamo definire una tempistica di massima?
Purtroppo devo dire di no, proprio per quel numero imprecisato di variabili che incidono fortemente sui tempi di apertura di una grande superficie. Indipendentemente dal settore merceologico, il mio lavoro è fatto di tempi che possono essere anche molto lunghi. Dal “prato” al giorno dell’inaugurazione di un nuovo centro possono passare 12/15 mesi oppure anni, dipende dalle diverse autorizzazioni di natura urbanistica, amministrativa, commerciale, ecc. Per questo è estremamente importante realizzare uno studio di analisi e fattibilità perché è proprio con questo strumento che ci si rende immediatamente conto di quali saranno i tempi.

Ha fatto il suo ingresso in Castorama Italia a febbraio. Che cosa è successo in questi mesi, come ha impostato il suo lavoro, che cosa ha fatto e cosa ha intenzione di fare?
Castorama è un’azienda di grande pregio con progetti di sviluppo molto stimolanti, in tempi rapidi. Per realizzarli al meglio abbiamo diviso l’Italia in aree – nord ovest, nord est, centro e sud - , proprio per avere la maggiore attenzione in tutto quello che succede nel nostro mercato. Inoltre, abbiamo aperto anche una base a Roma, per essere più vicini ai mercati del centro e sud. Il tutto si contraddistingue per un forte spirito di squadra, necessario laddove la nascita di un nuovo punto vendita è sempre l’unione del lavoro di Castorama Real Estate e di Castorama Italia, ovvero l’unione tra chi cerca la location e chi poi la sviluppa.

Come avviene la ricerca dello spazio: è l’opportunità che promuove lo sviluppo in una determinata area o il contrario?
Noi abbiamo una strategia ben chiara e le priorità sul territorio italiano fanno sì che la nostra attenzione sia molto concentrata, così come per tutte le società di retail, sulle grandi città, dove ci sono i grandi bacini d’utenza. Quella è la priorità numero uno. Successivamente si passa ai capoluoghi di provincia. L’attenzione nell’individuare spazi interessanti è molto alta, anche se va detto che il nostro è un mondo fatto da figure professionali, gli sviluppatori, che vivono questo mercato quotidianamente e lo conoscono molto bene. Del resto è necessario, vista la velocità con cui si muove il mercato immobiliare.

Niente catasto quindi?
Direi che non c’è la necessità. Tenga conto che oltre ai professionisti di cui sopra, esistono due appuntamenti fieristici molto importanti – il Real Estate Expo di Milano e soprattutto il Mapic, il mercato internazionale dell’insediamento commerciale, che si tiene a Cannes – dove si possono conoscere i progetti commerciali futuri. A ciò va aggiunto che Castorama ha già 27 punti vendita sul territorio italiano e quindi 27 direttori con un mercato e soprattutto un territorio su cui lavorare per difendere la posizione e capire quello che succede.

Prendete in considerazione solo l’acquisto del terreno o anche altre soluzioni?
Siamo aperti a possibilità diverse: l’acquisto, fondi immobiliari o affitto. Oggi lavoriamo prevalentemente su negozi di proprietà, ma come le ho detto siamo aperti a tutte le possibilità anche – e questa è un’altra ancora – ad acquisizioni di strutture già esistenti. Per tutte le possibilità il nostro lavoro consiste nel valutare in che modo approcciare un nuovo progetto, se è fattibile sulla base del bacino d’utenza, del reddito, della concorrenza, ecc. Successivamente l’analisi viene allargata anche ai colleghi del commerciale che va a comporre l’offerta dei prodotti e il lay out più idoneo.

Mediamente è più facile aprire un grande formato (Warehouse) o un medio formato?
Dipende. Ogni regione si presenta con regole e caratteristiche diverse rispetto alle altre. Non c’è una lista di fattibilità, cioè dobbiamo sempre capire le singole peculiarità. Non si può generalizzare.

Dal suo inizio negli anni Novanta cosa è cambiato nel suo lavoro? Una maggiore”benevolenza” da parte delle amministrazioni locali?
L’approccio con le autorizzazioni naturalmente va da sé, dato che qualsiasi azienda di retail arriva su un determinato territorio con la volontà di investire. Si creano posti di lavoro e opportunità che portano un discreto utile all’interno delle casse delle amministrazioni. Naturalmente ci sono delle regole da rispettare. Castorama procede con uno sviluppo molto semplice: cercare di far coincidere le nostre strategie con le possibilità/licenze/autorizzazioni, instaurando, come è normale, buoni rapporti con tutte le parti.

Nelle zone del centro e del sud cosa prevede per lo sviluppo futuro?
Lo abbiamo già comunicato in conferenza stampa. Abbiamo la volontà di svilupparci fortemente, compatibilmente con i nuovi insediamenti commerciali che vengono realizzati. La nostra attenzione è a 360° guardiamo e valutiamo tutto e quindi sì, confermo che al sud ci sarà uno sviluppo importante.

Sviluppo, la parola d’ordine per i prossimi anni…
Indubbiamente. Ovviamente sappiamo che nel mondo dello sviluppo ci sono delle priorità A e delle priorità B ma spesso non è possibile andare con ordine perché in Italia è così e quindi i progetti si intrecciano, si fermano, poi riprendono e magari quello che è partito per ultimo si realizza per primo. Fortunatamente la nostra casa madre, Kingfisher, crede molto nello sviluppo italiano e sostiene il nostro percorso e questo ci trasmette una forte carica, determinazione e dinamismo.

Quando siete in fase di costruzione, vi avvalete di una squadra vostra o sono squadre esterne?
Per ogni progetto disponiamo di un nostro construction all’interno e utilizziamo professionisti esterni.

Guardando la geografia delle aperture dei centri bricolage di tutte le insegne, a volte, sembra esserci la “corsa” alla copertura di una zona specifica. E’ il caso di un paio di anni fa in alcune aree del Piemonte. Che ne dice?
Per quanto riguarda il Piemonte, teniamo presente che ci sono state le Olimpiadi Invernali, e questo ha portato sviluppo e la costruzione di immobili che, va da sé, in seguito dovevano essere convertiti in qualche modo. Più in generale ritorno al discorso fatto in precedenza: chi fa il nostro lavoro sa quotidianamente dove si aprono buone opportunità di crescita. Oggi ci sono professionisti seri, nella concorrenza, ormai tutti fanno analisi attente e, quindi, va da sé che quando si ha il sentore di uno sviluppo possibile, tutti andiamo a vedere se è vero e come si può fare.

Parliamo di prezzi. Qual è la situazione?
Anche in questo caso è difficile fare classificazioni nette perché nel quantificare un un immobile ci sono mille variabili che sono legate agli oneri dell’organizzazione o piuttosto all’urbanizzazione. Inoltre, ci sono altri fattori che sfuggono al listino prezzi. Ad esempio, tutti noi siamo continuamente corteggiati in maniera positiva dai fondi e ciò è positivo, significa che ci sono buone opportunità. Fare una valutazione numerica è limitante.

L’andamento dei consumi può influenzare anche il valore dei terreni commerciali?
Oggi il commercio influenza tutto. Nel momento in cui si stipula l’accordo potrebbero esserci delle variabili condizionanti e questo è sicuramente un mercato condizionato.

CASTORAMA ITALIA

GRUPPO KINGFISHER